Arsa Payı Hesaplama Aracı – Konu Anlatımı
Bu sayfada Arsa Payı Hesaplama Aracı hesabının mantığını, nasıl kullanıldığını ve dikkat edilmesi gerekenleri bulursun.
Arsa Payı Nedir? (Tapudaki “hisse”nin gerçek anlamı)
Arsa payı, kat mülkiyeti/kat irtifakı bulunan bir yapıda, her bağımsız bölüme (daire, dükkan vb.) tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Tapuda çoğunlukla pay/payda şeklinde görünür (ör: 18/1256). Bu oran; arsanın (ve ortak yerlerin) mülkiyetinde senin “ne kadar paydaş” olduğunu gösteren temel değerdir.
Arsa payı, sadece “kaç metrekare arsa düşüyor?” sorusuna değil; ortak giderlerin paylaşımı, kentsel dönüşümde karar ve hak sahipliği, bazı durumlarda yeniden inşa / paylaşım tartışmalarına kadar uzanan çok kritik bir parametredir. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Bu Hesaplayıcı Ne Yapıyor? (Matematiksel Mantık)
Bu araç iki temel hesap yapar:
- Hisse → m² karşılığı (arsa yüzölçümünden, tapudaki oranla senin düşen payı bulur)
- Hisse → gider/aidat payı (toplam gideri, tapudaki oranla senin ödemen gereken paya böler)
1) Hisse Oranı
Tapudaki oran: pay / payda
Hisse oranı = pay ÷ payda
Yüzde hisse = (pay ÷ payda) × 100
Örnek: 18/1256 ise hisse oranı ≈ 0.01433, yani yaklaşık %1.433.
2) m² karşılığı (Arsa yüzölçümü üzerinden)
Toplam arsa alanı = A (m²), hisse oranı = r ise:
Hisseye düşen alan = A × r
Yani: (A ÷ payda) × pay
Bu, “arsa alanını payda kadar eş parça varsay, pay kadarını al” mantığıdır.
3) Gider/Aidat payı (Toplam gider üzerinden)
Toplam gider = G (TL), hisse oranı = r ise:
Hisseye düşen gider = G × r
Yani: (G ÷ payda) × pay
Bu hesap, giderin “arsa payı oranında” dağıtıldığı senaryonun matematiksel karşılığıdır.
Hukuki/Muhasebesel Çerçeve: Aidat ve Ortak Giderler Nasıl Paylaşılır?
Apartman ve site yönetimlerinde “ortak gider” denince; bakım-onarım, sigorta, asansör, ortak alan elektrik/su, güvenlik, temizlik, bahçıvan/kapıcı gibi kalemler akla gelir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde, ortak giderlere katılımın esası özellikle KMK m.20 üzerinden anlatılır. Genel kabul: bazı giderler arsa payı oranında, bazıları ise eşit paylaşım mantığına dayanabilir; ayrıca yönetim planı/kararlar uygulamayı etkileyebilir. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Pratikte en çok düşülen hata
- “Ben kullanmıyorum, ödemem.” yaklaşımı çoğu durumda doğru değildir; ortak yaşamın sürdürülebilirliği için kanun ve yönetim düzeni ortak gider katılımını esas alır. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
- Her gider arsa payına göre bölünür sanmak da yanlıştır; kalemin türü (işletme/bakım, personel, sigorta vb.) ve yönetim planı/kararlar farklı dağıtım modeline götürebilir. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Muhasebe gözüyle “gider dağıtımı”
Site/apartman yönetimi açısından aidat, aslında bir maliyet paylaşımı mekanizmasıdır:
- Toplam gider bütçesi çıkarılır (planlanan/gerçekleşen).
- Dağıtım anahtarı belirlenir (arsa payı, eşit, bağımsız bölüm tipi, blok, m² vb. — yönetim planı ve kararlarla).
- Her bağımsız bölüm için tahakkuk (borç) oluşturulur.
- Ödemeler takip edilir (gecikme, icra süreçleri vs.).
Bu hesaplayıcı, dağıtım anahtarı “arsa payı oranı” olduğunda işin matematik çekirdeğini verir.
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Neden “Kader Belirler”?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde (özellikle riskli yapı dönüşümü), karar alma ve paylaşım tartışmalarında “metrekare” yerine çoğu zaman arsa payı esas olur. Son yıllarda mevzuatta karar oranları tartışmaları ve değişiklikleri gündeme gelmiş; uygulamada “hisseler oranında” çoğunluk mantığı öne çıkar. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
Bu yüzden arsa payı, dönüşümde:
- hak sahipliği
- paylaşım
- oy ağırlığı / karar etkisi
gibi konularda kritik bir değişkendir. “Dairem büyük, daha çok hakkım var” algısıyla “tapu arsa payım düşük” gerçeği çelişebilir ve uyuşmazlıkların ana kaynağı bu olur.
Arsa Payı Yanlışsa Ne Olur? (Düzeltme Mantığı)
Arsa payları bazen tarihsel olarak hatalı/adaletsiz belirlenmiş olabilir. Uygulamada, bağımsız bölümlerin değeriyle orantısız arsa payları, özellikle dönüşüm gibi “yeniden paylaşım” dönemlerinde büyük gerilim üretir. Bu nedenle hukuk sisteminde “arsa payının düzeltilmesi” tartışmaları ve davaları vardır; değerlendirmede genellikle kuruluş anındaki değer oranları ve bilirkişi tespitleri önem kazanır. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
Bu hesaplayıcı arsa payını değiştirmez; tapudaki mevcut oranla sonucu hesaplar. Ama arsa payı uyuşmazlığı varsa, hesaplayıcı “mevcut durumun sayısal fotoğrafını” verir.
Türkiye’de Apartman Kültürü: Arsa Payının Sosyal/Kültürel Boyutu
Arsa payı, Türkiye’nin şehirleşme hikâyesinin tam merkezindedir. 1950’lerden itibaren hızlı iç göç, 1980’lerden sonra yoğun apartmanlaşma ve kat mülkiyeti düzeninin yaygınlaşması, “ortak yaşam”ı günlük hayatın standardı haline getirdi.
Apartman yönetimi sadece teknik değil, aynı zamanda kültürel bir kurum gibidir: komşuluk ilişkileri, ortak alan kullanımı, aidat tartışmaları, “ben niye ödüyorum?” soruları, aslında şehir hayatında paylaşılmış mülkiyet fikrinin pratik sınavıdır.
Arsa payı burada “adalet algısı”na doğrudan dokunur: herkesin hakkaniyetli paya sahip olduğunu düşünmesi, yönetim barışını güçlendirir; tersine, orantısızlık algısı çatışmayı büyütür.
Sonuçları Nasıl Okumalısın?
- Hisse Oranı: Tapudaki payının yüzdesi (senin “mülkiyet ağırlığın”).
- Hisseye Düşen Alan (m²): Toplam arsa alanı üzerinden teorik payın (arsa payı = “daire m²” değildir!).
- Hisseye Düşen Gider (TL): Toplam gider arsa payına göre dağıtılıyorsa ödeyeceğin pay.
- Birim Başı Değer: (Toplam ÷ payda) — 1 “pay”ın kaç m² veya kaç TL ettiği.
Bilgilendirme notu: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Aidat/gider dağıtımı; yönetim planı, kat malikleri kararları ve gider kaleminin niteliğine göre değişebilir. :contentReference[oaicite:7]{index=7}